Elementos comunes de un edificio, cuáles son y qué normativa les afecta

Elementos comunes de un edificio, cuáles son y qué normativa les afecta

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Los elementos comunes de un edificio son las partes de uso y aprovechamiento común

Las reformas privadas de elementos comunes de un edificio deben contar con la aprobación de la comunidad

El ascensor que utilizamos diariamente, la antena de televisión de la azotea, el portero electrónico, el portal de nuestra comunidad o los desagües para el suministro de agua, gas o electricidad, entre otros, son elementos comunes de un edificio y tienen una normativa y regulación legal. Se distinguen por pertenecer a los todos propietarios de las viviendas de un edificio, como expone de forma clara el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal. Y porque forman parte de los derechos y obligaciones de la comunidad de propietarios.

Los elementos comunes de un edificio son aquellas partes de uso y aprovechamiento común por todos los copropietarios de un edificio. Estos resultan necesarios para el adecuado uso y disfrute de las partes privativas del mismo. Ante este hecho surgen, a veces, varias dudas. Por ejemplo, ¿puedo instalar un pequeño jardín en el patio interior de mi terraza del primero? La respuesta viene marcada por la precaución. Los propietarios pueden modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios. Siempre que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otro propietario. El vecino que quiere hacer una reforma que afecte a elementos comunes de la comunidad de propietarios deberá dar cuenta de las obras y conseguir el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios.

Además, la ley menciona en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal una serie de actuaciones que serán de obligado cumplimiento para los propietarios, sin necesidad de que la Junta tenga que aprobarlas.

Aún así, resulta inevitable que puedan surgir situaciones controvertidas en el seno de nuestra comunidad de propietarios. Por ejemplo, según la normativa de garajes comunitarios, el garaje no es una zona privada sino que forma parte de los elementos comunes de un edificio. Por desgracia no siempre se entiende así y el garaje es una fuente de problemas. En muchas ocasiones se incumplen los Estatutos que rigen la comunidad de propietarios, sus derechos y obligaciones.

O por ejemplo, si un vecino decide instalar un aparato de aire acondicionado en la fachada. ¿Podría la comunidad restringir o impedir esa instalación en la fachada? La respuesta no es sencilla. Un sector de nuestros jueces considera que desde el momento en que se ocupa una parte de la fachada del edificio, supone una modificación de los elementos comunes de la comunidad de propietarios y necesita la correspondiente autorización comunitaria.

En diferente línea, otro sector entiende que la norma ha de ser interpretada con arreglo a la realidad social. Así, considerando que el aparato de aire es un avance tecnológico y mejora nuestra calidad, resulta normal su existencia en viviendas y locales. Su instalación se tratará de una simple manifestación de la posesión de los elementos privativos (artículo 394 del Código Civil).

Antes de realizar alguna alteración en los elementos comunes de un edificio es preferible preguntar a su administrador de fincas. En Despacho AFI conocemos la legislación que afecta a las comunidades de propietarios, sus derechos y obligaciones. Como la normativa de garajes comunitarios, el Código Civil o la Ley de Propiedad Horizontal. Podemos ayudar a su comunidad a fijar normas de régimen interior que obligarán a todos los titulares. Y que regularán detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y elementos comunes del edificio.

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