¿Qué hacer con un vecino moroso?

Desde la vía amistosa hasta la vía judicial, hay una serie de trámites para conseguir que un vecino moroso pague sus deudas

El propietario de un inmueble debe cumplir con una serie de obligaciones con la comunidad de vecinos, entre ellas el pago de las cuotas para el sostenimiento de los gastos generales de la comunidad y para el mantenimiento del fondo de reserva, según se recoge en la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, algunas comunidades tienen algún vecino moroso, que no cumple con esas obligaciones. Ante esa situación existen varios pasos a seguir antes de llegar a entablar un procedimiento judicial.

La primera acción que el administrador de fincas debe hacer ante un vecino moroso es ponerse en contacto con él, de forma amistosa, para avisarle de que no ha pagado su cuota. Ese aviso deberá hacerse tras un mes de impago. En esta vía hay que tener en cuenta las circunstancias que rodeen a cada caso en particular: un vecino moroso puede serlo sin justificación alguna o porque no tiene recursos para hacer frente al pago de esos recibos. En AFI, administrador de fincas en Valencia, contamos con un despacho de abogados propio especializado en gestionar impagos y morosidad con rapidez y eficacia.

En el segundo caso, si el propietario tiene intención de pagar pero no puede, la administración de fincas puede plantear un plan de pagos aplazados o alguna otra alternativa para pagar poco a poco la deuda, siempre con el respaldo de la comunidad de vecinos, que debe aprobar el plan en una junta y constar en acta.

Sin embargo, si el vecino moroso hace caso omiso se suele enviar un burofax donde se le advierte del proceso de reclamación judicial al que puede enfrentarse si no cumple con sus obligaciones. La administración de fincas de su comunidad deberá informar al presidente y convocar una junta de propietarios para analizar el tema. En esa junta, el administrador de fincas en Valencia debe informar al resto de vecinos de las opciones que tienen para hacer frente a ese vecino moroso:

–          Privación del derecho de voto en las juntas. Aunque sí que puede asistir y tomar la palabra.

–          Visibilidad de la situación de morosidad. La legislación permite hacer visible la situación de morosidad, mediante su publicidad en las citaciones a junta y en las actas. Se puede informar a los demás propietarios pero no se puede poner en conocimiento de terceros tal hecho, por eso la Agencia Española de Protección de Datos ha impuesto sanciones a algunas comunidades por publicar en el tablón de anuncios el nombre del vecino moroso, o la relación de morosos, sin su consentimiento.

–          Centro de Mediación Inmobiliaria. El administrador de fincas en Valencia cuenta con el apoyo del CEMEI (Centro de Mediación Inmobiliaria) del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón, que puede ser una vía pacífica de resolución de conflictos y alternativa a la vía judicial.

–          Vía judicial. Si se han explorado todas las opciones y ha sido imposible llegar a un acuerdo con el vecino moroso, solo queda presentar acciones judiciales, en el plazo máximo de tres meses desde la fecha del acuerdo de la junta de propietarios, según se recoge en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Código Civil.

Si la junta decide que el presidente o el administrador de fincas inicie la vía judicial hay que hacer una Petición Inicial de Proceso Monitorio en el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del deudor. Para ello es necesario asegurarse de que el vecino moroso es realmente el propietario del inmueble pidiendo una nota simple al Registro de la Propiedad.

Después hay que convocar una junta extraordinaria en la que se certifique y apruebe la liquidación de la deuda, la cuantía y su deudor y hacer constar en acta de forma detallada los impagos. Para dar una última oportunidad al vecino moroso se le debe notificar los acuerdos adoptados, con requerimiento de pago y un plazo de tiempo. Si el deudor no recoge las notificaciones se puede realizar a través del tablón de anuncios de la comunidad.

Si el vecino moroso sigue sin contestar, el presidente de la comunidad, con el permiso de la junta, reclamará ante el juzgado la cantidad adecuada. El deudor puede entonces pagar en el plazo de 20 días y finalizar el pleito. Si no lo hace, pero no se opone a la reclamación, el juez dictará un acto de ejecución contra los bienes del moroso, por el importe reclamado más los intereses devengados. Si se opone a la reclamación se citará a las partes para el inicio de un juicio verbal o se podrá presentar una demanda de juicio ordinario en reclamación de la deuda